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市场分析:为什么万事俱备 奥克兰房价就是不跌

发布时间:2017-06-19

天维网

下跌条件都已具备,房价却仍居高不下。



通常,价格变动是供需关系变化的结果。据此,要房价下跌,就得缓解竞争——更少买家,或者更多房屋可供选择。

新西兰房地产协会最新数据显示,这一情境已经成真,特别是在奥克兰。

5月,奥克兰房屋售出数量同比下降27.5%,其他地区同比下降13.6%。

另一方面,市场内的房屋还在不断增多。奥克兰5月待售房屋数量同比增加了近5成。

该协会首席执行官Bindi Norwell表示,房屋销量下降、存量上升和拍卖销售减少通常会形成房价即将下跌的市场预期。“然而,房价却维持不变,这很有意思。”



拍卖销售数量减少了一半有余。但奥克兰5月房屋中间价却同比上涨5%,环比上涨1.6%,达86.5万纽币。进行季节修正后,本月房价下跌0.7%。

那么问题来了,是什么因素在阻止房价下跌?

Norwell表示,可能的情况是:优秀地段的高端房产仍然受到追捧,拒绝降价销售;由于首套房购买者和投资者很难拿到贷款,加之期房购买难度加大,低价房产销量出现下降。

但她表示,新增移民和新建住房缺乏仍持续给房价带来压力。

Westpac代理首席经济师Michael Gordon表示,鉴于奥克兰房屋短缺的现状,目前市场的疲软状态可能看起来有点奇怪。

但他表示,近年来推动奥克兰房价上涨的主要因素是土地。

“可能的情况是,建设速度缓慢和建设成本高企正在拉低土地的开发价值预期。”

新西兰其他地区的情况又有所不同,可售房屋同比减少,一些地区的房价同比上涨幅度甚至超过10%。

Norwell指的是Northland、Manawatu和Nelson,三地房价同比涨幅均超过20%。Northland涨幅更是接近30%,房屋中间价创历史新高。

她表示,对新移民和决定在新西兰长住的人而言房价更可负担、更有吸引力的地区,房价有望持续强劲上涨。

全国房屋中间价上涨6.7%,达54万纽币,除去奥克兰则为43万纽币。

房地产协会房价指数显示,年度交易数量方面,同比全国增加5%,其中奥克兰增加1.8%,其他地区增加11.1%。但环比全国则下降0.4%,其中奥克兰下降0.7%,其他地区下降0.2%。

房屋销售所需天数中位数方面,同比全国增加5天,达37天;按地区划分,Hawke's Bay最短(30天),其后是惠灵顿和Nelson/Marlborough(均为31天)。

Infometrics的Mieke Welvaert表示,5月房屋销量下降比预计的范围更广。同比销量增加的只有Taranaki, Nelson和the West Coast,但上述地区销量总和只占全国总销量的3%。

她表示,新实施的贷款房价比限贷措施(loan-to-value restriction,LVR)给投资者的影响比以往政策更大,导致了房产市场遇冷,同时实施的利率上调也是部分原因。

Welvaert预计,人口增长带来的持续性的住房压力将会导致房屋销售回暖,房价也将继续上涨。“很难看到房价继续维持在下行轨道上的迹象。”

Trade Me Property5月数据显示,一幢典型新西兰住宅的卖家要价(asking price)环比下降0.6%。全国平均值为640,650纽币。

Trade Me Property的Nigel Jeffries表示:“卖家要价同比上涨约10%,但我们也注意到,有迹象显示,房屋市场开始降温。

“房屋所有者无需担心,市场行情仍然很好,但是增长率看起来正在放缓,这对买家而言是好消息。”

Jeffries表示,与其他地区相比,奥克兰房屋市场的降温更明显,5月平均议价价格环比下跌0.7%,为91.9万纽币。

“去年11月,奥克兰房屋平均卖家要价首次突破90万纽币。自那以后,该价格一直在91.5万纽币左右徘徊。与过去数年来市场的火爆相比,这可算是有点停滞了。2015年时,该价格仅用10个月时间就从70万纽币涨到了80万纽币,到2016年又从80万纽币涨到了90万纽币。

“如果按照之前的市场走势,现在奥克兰房屋平均卖家要价应该已经接近100万纽币,但是看起来LVR和其他限制措施已经让奥克兰房屋市场大大降温。”